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上海楼市后半场,到底有多艰难?

时间:2018-09-08来源: 作者:admin点击:
  作者:子木、小瓶子  来源:子木聊房  1  上海楼市是在这一轮房价周期中表现最“诚实”的城市。  涨的时候,跟在深圳后面亦步亦趋;降的时候,充分响应“房住不炒”号召直接投降,把政策降房价的作用表现得淋漓尽致。  如今整个上海滩的楼市更是万籁俱寂。  当然,上海房产中介这段时间也是最难熬的,为了

  作者:子木、小瓶子

  来源:子木聊房

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  海楼市是在这一轮房价周期中表现最“诚实”的城市。

  涨的时候,跟在深圳后面亦步亦趋;降的时候,充分响应“房住不炒”号召直接投降,把政策降房价的作用表现得淋漓尽致。

  如今整个上海滩的楼市更是万籁俱寂

  当然,上海房产中介这段时间也是最难熬的,为了养家糊口,日夜不停地在小区门口贴传单,更多的则是奔波往来于环沪之间,每天都要给远在东北的母亲大人推荐嘉兴的房子。

  自从2018年开始,上海房价就进入了阴跌下跌通道。

  之前的一个粉丝说,15年入手了普陀区的老公房,单价2.7万,在16年底一度涨到5.4万,结结实实的翻了一番。而如今小区7月同户型的成交单价,只有4.7万左右,距离最高点下降了13%。

  当然对于只有一套房子的人来说,涨或跌都没多大关系,都是纸面富贵,只要别跌到低于贷款额就行。不过即使是跌出贷款额,按中国的老百姓对于信誉的坚守,大概率还是会继续辛勤工作,老实还贷。

  这段时间,人们对于上海最多的问题总归来说就是一个。

  上海房价什么时候还会回暖上涨?

  能问出这个问题的人,基本有两种心态。

  一是已经上车背负了杠杆的刚需或改善一族。担心房价大跌带来无法承受的损失,期待房价上涨实现阶级跨越;

  二是有房票却在犹豫什么时候上车的人。这波阴跌让他们更加小心翼翼,欲望减退转为观望。毕竟入手就贬值,不是一般人能承受得起的。

  当然无论是哪种人,目前潜意识里都还是抱着把上海房子当成投资品的心态。这也不能怪他们,现在除了房子,老百姓似乎也找不到什么靠谱投资渠道了。连跑赢5%的通胀率都没有。

  那么如果将住房当成「居住+投资」双属性的产品,我们就要按照经济规律换一种角度,对标国际城市借鉴历史来分析上海未来的房价趋势。

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  从这张图可以看出,一线城市中,除广州房价还算是在理性范围内,北上深和香港的「房价收入比」一骑绝尘,把各个老牌发达国家的核心城市远远甩在身后(广州人见过香港大跌的惨烈,所以相对比较理性)。

  当然,你也可以说是现在中国一线城市居民收入太低了,如果把平均收入调整至现在的2倍,这个房价不就很正常了吗?可惜按照现在的实业经济现状,这简直是天方夜谭。

  那么房价收入比都成这样了,上海还会涨吗?

  为了得到答案,我们先翻一下历史。

  首先对于全球来讲,大型经济体的崛起过程总是伴随着房价的暴涨。

  美国自二战之后经济开始起飞,日本经济从1960年代开始保持每年10%的增长。在这过程中,美国房价涨了80多倍,日本大城市房价涨了56倍。

  虽然美国、日本的例子都已经被提烂了,但如果将历史的时间拉长,就会发现规律所在。另外,中国是政策市,美国也不完全是自由市场,若是研究美国房地产的历史,你会发现美国的调控不一定比中国少。

  那么规律到底在哪呢?

  整体统计下来你会发现,在美国房地产市场长达127年的历史中,房价下跌总共28年,上涨总共99年,跌幅最大的是2008年次贷危机,达到18%。

  而在1940-2007年长达67年的历史中,从未出现过连续两年停止上涨。另外在2007-2011的金融风暴时代,累计跌幅33%。

  罗伯特·席勒(2013年诺贝尔经济学获奖者)曾计算出,整体上,美国房价在100多年中的平均年增长率为3%,略高于美国2.8%的通胀率。

  

  这个指数研究得出,长期来看,美国房价的涨幅基本等于通胀率。但是即使只有0.25%的年涨幅也能告诉我们:

  1.只要时间拉到足够长,房价是上升的。

  2.房地产能抵抗货币通胀。

  当然,这个原则要成立有一个前提,就是房屋所处的经济体一直处在稳定发展的状态。若是碰上了经济大跳水,例如日本泡沫破灭20年恢复不了,这种百年难遇,只能认栽。

  我们已经知道,房产能提供基本的抗跌属性。那么人们是否能够通过买房发家致富?

  在100多年中,美国发生过3次十年累计涨幅超过100%的阶段,分别是在1938-1954之间(16年),1969-1986之间(17年),和1995-2007(12年)之间。

  想来若是随便挑出一个,是不是和我们现在的阶段很像?如果你那时入市,并能够在暴涨结束时高位出逃,那这一波神操作是否能使人彻底完成阶级跃迁?

  但实际上,若扣除通货膨胀的影响,前两个阶段都是负增长的!而最后一个阶段超越通胀的涨幅(8%)证明是泡沫, 2008年发生次贷危机,让无数家庭的纸面财富化为乌有。

  若是看过电影《大空头》,你就知道,逃过灾难的人万中无一。真正由需求拉动,超越通胀的增长,只有1943-1947年。

  针对历史的分析我们已经知道,对普通人来说,持有房产大概率最好的结果(除非撞到大运,120年里赶上那4年,其次就是略微跑赢通胀)。

  那么,对一线城市楼市来说,会不会有例外?

  我们再看一下美国一线城市的房价曲线,现在把时间拉到距今40年之内。

  

  

  

  这两张图可怕之处在于,将曲线拉到短期来看,上升和下降的波动相当明显,对于投机客,相对股市,都是高收益但风险巨大的投资品。

  美国市场是相对自由的市场,一线城市的房价波动起来能吓死人,如果一个美国人1997年入市,他将经历20年的暴涨,即使经过次贷危机的洗礼,仍能保持屹立不倒。

  而若是2006年入市……那就只能指望着不知何时会来的第二波大涨才能勉强平账,根据历史经验,这个周期是至少十年。

  既然无论曲线如何波动,最终都会回到通胀的曲线上来,那么得知我们身在曲线的何处便成了核心要务。

  有了美国的前车之鉴,在中国有形大手必然不会再重蹈覆辙,让我们的房价坐上如此惊悚的过山车,但是在曲线上下来回波动,是避免不了的事实。

  美国的历史告诉我们,长期来看,房子的确是抵抗通胀的优良资产,但是这个长期要足够长,“房住不炒”政策中,前两个字“房住”才是更重要的智慧指导。

  100年的周期,基本就是一个人的一生,只要你是真的自己买来住的人,房子和时间都会回报你。

  如果想投机,首先这条路已经基本封死了。就算不封死,看看上图房价波动的曲线,再想想股市里面“一赚二平七赔”的规律,绝大部分人也不可能在这场游戏里安全脱身。

  不过,对标上海未来20年,我们可以从美国一线城市的经验中借鉴一二。1970年前后,美国城市化率70%,但楼市依然维持了30年左右的上涨。

  纽约核心区域曼哈顿,楼市下跌时,基本持平或逆势上涨;楼市上涨,曼哈顿毫不含糊,遥遥领涨。而经济衰退带来的损失仅仅是上涨所带来的收益的一小部分。

  一线城市的核心区域,由于产业和资源的高度聚集效应,资产保值程度极高。也就是说,中国目前城市化率58.2%,当达到70%时,一线城市的核心区仍有机会上涨。

  但目前的问题是,2007年美国房价与1940年相比,上涨了80多倍,与1970年相比,37年上涨15倍,导致直接崩盘。而目前上海房价与1989年均价2300元/平米相比(80年代末才有商品房的概念),30年内上涨22倍。

  这个数值已经相当危险,犹如即将决堤的黄河。所以,以历史的眼光看,一线楼市未来可能会进入一个调整期,等一等经济的发展,回归一下曲线。

  然而就像全世界的富豪都在盯着纽约首都曼哈顿一样,上海越是核心区的房子,越会吸引全国人民的注意。

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  2008年的次贷危机,美国房价下跌超过40%,纽约只下跌11%,相当坚挺。如今上海楼市的怪现象,远郊刚需楼盘无人问津,市中心豪宅却排队抢购,背后原因正是如此。

  如今想在上海购房的人,应该谨慎再谨慎,目前的房价曲线,因为调控的原因,很可能已经处在开始回落的区间,短期内是涨是跌,没人敢下结论。

  如果一定要出手,离核心区越近越好。即使全国的房子都跌了,一线城市的核心区也是跌的最少的。

  本来,若是真的迎来了下跌周期,就应该租房子住。但是说实话,现在的情形已经没人敢提出这样的建议,因为大家都怕现在不是纯粹的下跌曲线,而是上升曲线的震荡阶段,对刚需来说,毕竟房子捆绑了户口,教育等等资源,这个肯定等不起。

  值得注意的是,短期内,上海市按照2016年的3.25新政来算,我们记得本有一批社保缴满2年的人,到2019年3月,他们可就要满5年了。到时候会有一波强需求进入市场,恰逢春节后迎来市场小阳春,是否会冲破政策压制迎来反弹机会,这个你一定要关注。

  今年7月上海市场的行情在调控下趋于理性,某种程度上印证了前文理论:

  限价力度大,地段学区好,交通便捷的楼盘,购房者趋之若鹜;而远郊没有地铁,配套不完善,没有价格优势的楼盘,完全无人买单。

  虽然依旧维持总体跌势——远郊全线(金山,奉贤,崇明)下跌,近郊也跌的不含糊(青浦,松江,宝山,嘉定),但长宁、浦东、徐汇、杨浦均有上涨。退潮之后,才知道哪些板块的抗跌能力更强。

  而且统计表明,上海的主力成交价格依然位于300万以下,占比62.42%。

  那么300万应该拿来买什么位置的房子呢?

  从市场情况来看,这波下跌中,乡野远郊盘跌最多,其次是市区老破小,再次是地铁远大新和地铁远大中。

  如此看来,买房还是要买市区地铁房,而这个价格,又要保证两室楼龄15年以内的房子,目前只在宝山、普陀、浦东、杨浦还买的到。如果位置还能在中外环之间,那就算捡到的便宜。

  事实证明,外环外的远郊楼盘即使再好,也不如近市区带来的便利和潜在价值。

  近日与中介发生了如下对话:

  

  长宁区的房子,97年,楼层不差,从4月份挂牌,至今降价8次共计30万还卖不出去。中间业主居然还尝试过上涨,由此可见市场现在的确是很冷。

  记得2017年对上海楼市做市场调研时,被关注的房子没过几天就变成了“已成交”的状态,而如今大部分的状态,却都是“已停售”,这种情况大部分都是业主卖不出去,收回待价而沽了。

  

  所以这时候还在挂着房子卖的,大概率是真的有置换或者变现需求的房主,这就到了我的第二个建议——

  应该多付出时间和精力,争取购买笋盘。你可能会问了,怎么可能有低于市场价30%的房源?

  其实看多了,你就知道,市场太大,总有房东出现不熟悉市场的情况。或出国变现、卖房治病、急用钱,或找不到同小区同标的作为价格参考,或业主本来就是土豪不在意10万20万。

  找几个靠谱中介帮忙盯着,随时关注市场的消息,买入低于市场价格20%~30%的楼盘的可能性非常高。

  虽然看盘是一项体力劳动,但为了给自己的资产增加一道保险,你买市场价格六七折的房子,天然就比其他人抵抗风险的能力强。即使后续下跌,鉴于上海楼市后续看好,心态上也比其他人要好很多。

  最后,透露一个购房者找笋盘的常识:

  上海楼市涨的比较好的是01,03,05,07,09,13,16年,每年的12~1月,是楼市最淡的淡季,基本没有人买房的(因为临近春节,且没发年终奖),涨幅多数集中在2~6月,平均每个月5%的涨幅,但这个时间买房的人最多!

  而涨幅从未在9~10月产生。市场上永远会存在卖房子筹钱的人群,“反向操作”的话,最容易买到笋盘。我记得一个粉丝曾跟我说过,他的房子的签约时间是2015年12月29日,当时房东9月挂网,到11月仍无人问津。

  而16年年初上海楼市发生了什么?均价直接翻番。

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