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振奋人心!北京楼市突然打响第一枪

时间:2018-08-18来源: 作者:admin点击:
针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道,8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。  约谈会明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;  不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占

针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道,8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

  约谈会明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;

  不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;

  不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

  同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查:严查不按约定用途使用融资资金的行为;

  严查哄抬租金扰乱市场的行为;

  严查不按规定进行租赁登记备案的行为。

  一经查实,各部门将从严处罚、联合惩戒。

同时,也提醒相关房东谨慎对待以明显高于市场租金水平等手段收房的行为,维护好自身合法权益。

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中介抢房抬价 租金原地暴涨7月份以来,伴随高校毕业生开始入职,房屋租赁需求集中释放,一些大城市租金水涨船高,尤其一线城市房租上涨明显。此外,“中介哄抬房租”的话题也引发热议。

7月中旬,在北京市里还有套房子的陈先生(化名),将目前闲置在天通苑西二区的一套120平三居室挂在58同城网站,打算出租,未料到引来一场令人哭笑不得的“中介抢房大战”……

陈先生向记者表示,他的预期价位原本在7500元每月,而自如和蛋壳两家中介在经过三轮抬价之后,该房子原地暴涨 3300元,直达10800元每月。

据陈先生表示,当时蛋壳公寓的中介表示,不管自如出多少,他们都追加300元。

该帖子一出,一些网友在帖子下面跟上了自己相似的经历。

  网友Leonardo:2年前我就发现是这个套路,去年过年邻居的2居出租市场价5k-5.5k开始自己谈可能都愿意出5k左右,结果中介直接给8k租3年,他心动了租给他。一个星期之后我就在中介的朋友圈看到他家房子:客厅做了隔断当3居分租,整租9.5k。

事实上,记者了解到,“多家抬价抢房是很正常的事情”。

中天置地的中介李先生刚刚以8000元/月租金成交了北京东四环老君堂附近一套总面积为180多平方米的四居室,他透露,这套房子正是同链家、润邦一起和房东谈的,谈价过程如下:

  房东报价 6500元↓↓↓链家报价 7500元↓↓↓李先生报价 8000 元(签三年)↓↓↓最终的成交价比房价的出价高出23%!

深入交谈后,李先生还表示这套刚刚拿下的房源,他可以分得利润的10%。刨去起初的装修、家居等费用,头一年的分红将在1万左右,后两年收入无疑将更多。

从装修到可入住,中介李先生表示,”十天之内便可完成!“,随后,便可挂在平台上供租户选择。

“房子面积够大,我打算给每个房间建独立卫生间,这装完之后,按3300元租出去,肯定抢手!” 李先生显得有些开心,这样算来,这套房月收入将达13200元每月,比8000元的成交价凭空高出65%!达到房东预期的价格6500元的200%!论坛上的帖子经过媒体报道后,迅速成为网络热点,长租公寓运营商也被打上“恶意竞争、抬租抢房”、“吸干年轻人的血”的标签。

  

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中介内战 我爱我家炮轰自如推高租金8月17日周五,我爱我家研究院院长胡景晖在电话会议中对媒体表示,以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%至40%的价格争抢房源,导致售房成本直接上升,这一行为严重违背市场规律。

为了达到标准化效果,许多长租公寓都对房源进行了重新装修。但胡景晖认为,无视房屋客观条件,一律过度重新装修所带来的成本将随之转化到房租中,致使租金价格进一步走高。中原地产首席分析师张大伟此前也称,考虑到出租房源的结构性变化,部分地方的房租还会涨。“很多租赁企业特别是长租公寓,把一些中低端的租赁房源收购之后做升级改造。过去有可能是中低端房源,现在变成了中高端房源,所以租金有一个明显的上行。”

据经济之声《天下财经》引述机构统计数据称,尽管北京、上海、深圳的租金环比涨幅分别为2.4%、2.1%和3.1%,看起来似乎不大,实际压力要比数据平均值更大。某房产中介称,目前北京房租整体涨幅同比超过10%,特别是五六环附近。

房租全线上涨的背后,长租公寓面临的资金压力与日俱增。胡景晖指出,市场或许无法承受如此不理性的发展。

具体来看,若长租公寓资金链断裂,收不到房租的业主将会驱赶承租人,成百上千万租客终将露宿街头。恒大研究院副院长夏磊此前在接受21世纪经济报道采访时也表达了类似的看法:

与争抢房源、房租上涨相伴而生的,是运营机构的经营风险。在激进扩展期囤积的房源,底租可能过高,面粉与面包价格形成倒挂。经营管理不善、融资成本偏高的租赁机构很可能没有足够的现金流来覆盖成本,构成实质性违约。最终留下租赁市场的一地鸡毛。

而在接受中新社国是直通车采访时,胡景晖的态度则更为直接:

  长租公寓爆仓的危害性不亚于P2P,2018年是长租公寓的死亡之年。

尽管作出了大胆预言,胡景晖似乎仍十分希望我爱我家旗下的长租公寓——相寓能在“死亡”的边缘挣扎求生。他在朋友圈呼唤资本,称相寓可能是这个行当内唯一盈利的企业。

针对激烈的房源竞争及中介高价收房的行为,胡景晖还称,相寓规模已经很大,所以“我们绝不干这种傻事”。

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人多粥少 北京面临巨大租赁缺口比起长租公寓对租房市场的影响,专家表示,供不应求是房租被推高的重要原因。

贝壳研究院近日发布的数据显示,北京租赁人口共800万人,目前租赁房源量约为350万间,面临着400万间以上的租赁缺口。供不应求仍为当前北京住房租赁市场的主要矛盾,其实不仅是北京,中国主要一线城市都存在类似的供给问题。

  

资料图(图片来源:视觉中国)4

  大城市房租普遍上涨 北京最为典型

中国指数研究院发布的数据显示,7月份北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。

以北京为例,有房产中介表示,目前房租整体涨幅同比超过10%,特别是五环、六环附近的房子,根据面积大小,很多都是500元、1000元的往上涨。“五、六环的话涨幅比较大,主要是周边房屋拆迁,很多自建的公寓等不让租了,周边本来3000元、4000元的房源就都涨起来了。”

  根据公开数据可知,从去年七月到今年七月,北上广深四大一线城市平均租金涨幅达到了20%,远超往年水平。7月以来一线城市北上深广环比分别达到了2.63%,2.10%,3.1%,2.92%。某些热点地区的房租实际整体涨幅甚至超过10%,如北京五六环、深圳福田区等地方。更有甚者,在有些中介高价囤房的情况下,房租十天之内暴涨200%。

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房租快速上涨,是周期性结果,还是新的泡沫?从供需角度分析,租赁的供给和需求均面临一定压力,供需缺口造成房租客观上涨。

  供给可以从三个方面来讨论:首先,在建立长效机制的指导下,2017年以来北京上海等地增加了专用于出租的土地供应,尽管有万科、远洋等传统房地产企业进军长租,但受限于运营成本、市场熟悉度等方面原因,目前该部分住宅的供给尚未放量;

  其二,房地产调控组合拳通过“四限”抑制地产投机,加上去杠杆进程中房地产企业融资渠道全面收紧,开发企业开发周期延长,客观上也阻碍了全社会住房供给的提升,另一方面限价带来了比较稳定的二手房价格,房东倾向转租为售,短期内会降低租房供给;

  最后,北京等地整治群租、拆违建等措施带来了出租房源的减少。

  需求方面也可以从三个方面出发:首先,2018年以来,多地出现首付比例和贷款利率的双提升,增加了首付刚需群体的购房压力,加上一线城市严厉的限购政策,被挤压的住房需求只能转而通过租赁解决;

  其次,大学毕业人数的不断上升伴随毕业季的到来给租房市场带来集中释放的租房刚需,促使大城市房租加速上涨。

  再有,城镇化进程中人口净流入也是租房需求增长的一大主力,同时随着城市产业升级、居民消费能力提升,租金支付能力和支付意愿的上升提升了整体租房溢价,自如、蛋壳等面向白领阶层的租房品牌正是瞄准了改善性需求的蓝海。

综合供需的三方面分析,房屋租赁市场在供给和需求端各自存在三道缺口,租赁市场的待培、限价下的转租为售以及违建拆除导致供给端难以放量,另一侧,购置需求的挤压、毕业生刚需和租房消费升级的大势积攒了大量租房需求,租房市场的供需失衡使房租的上涨具有一定的根基。

从房租和房价的相对涨幅来看,租房合约的价格黏性使前期高房价向房租的传导滞后使房租补涨。

过去几年北上广深的房价涨幅明显,而租金的变动相对较少,与工资的价格黏性类似,由于房租的签订期限较长,房租的价格变动往往滞后于房价变动。对比房价和房租的涨幅,过去几年北上广深的房价几乎翻了三倍,而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米,到2018年7月平均租金也仅上升到92.33元/月/平米,上涨幅度仅为53.55%,因此租金上升仍具有一定空间。

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不容小觑,房租上涨或施压通胀房租上涨不仅仅影响租房客,还可能推高通胀,进而影响到资本市场。中信证券明明团队认为,虽然CPI中并未包含房价,但房租作为无房者生活成本的重要部分则被纳入CPI中的居住类消费中,因此房租的上涨首先将直接推高物价。此外考察房租对物价具有扩散性,根据成本传递效应,房租价格增加了居民生活成本,不考虑工资黏性的时滞影响,房租价格上升将推高工人的工资要求,企业在维持一定利润率的基础上会将用工成本向下游以及终端消费转嫁,从而推动物价上涨。

在更加全局的视角下,房租的上涨事实上与房价的上涨具有较高关联,房价上涨周期将直接支撑水泥、木材等建材以及冰箱、空调等白电的需求,还通过资产升值的财富效应刺激消费水平,因此房租乃至于作为其背后支撑的房价对物价的影响是全局性的。

近期统计局公布了7月宏观数据,略超预期的CPI和低于预期的内需显示经济短期呈现一定滞胀的特征,但由于成本先行的持续性需等待需求端复苏配合,短期内房租上涨的多维影响还未充分释放。对于债市的影响,该团队认为,房租高位的势头仍有持续可能,而由于存在一定时滞,房租对物价的全局性影响或将持续释放,另一方面,国内投资和消费需求仍然疲弱,政策转向和房地产长效机制的形成尚需时日,经济短期面临需求不振和物价上涨两头威胁,对债市影响好坏参半,10年期国债收益率将在当前位置保持震荡,维持3.4%-3.6%区间判断不变。

腾讯财讯综合自中国经济网(ourcecn)、华尔街见闻、中信证券研究、每日经济新闻等

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